评估指标设计方案[评估指标设计方案怎么写]

来源：赢商网

　　动线设计于商业物业而言，就好像是人身体内的血管一样重要，上、下、左、右都必须保持畅通，不能有任何堵塞的地方。良好的商业地产动线设计，可以在错综复杂的商业环境中，为客流提供一整套可辨、清晰的脉络。

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　　动线是什么意思？

　　1、什么是商业动线？

　　动线，意指人在室内室外移动的点，连合起来就成为动线。对于商业动线，可以这样简单的理解：由点生线，一个脚印一个点、一串脚印一条线，这就是动线，即商业体中客流的运动轨迹。

　　单一顾客的行动虽有其随意性，但全体顾客的运动轨迹是有规律可循的。良好的商业地产动线设计，可以在错综复杂的商业环境中，为客流提供一整套可辨、清晰的脉络，可以让顾客在商业体内部停留时间更久，在购物过程中尽可能经过更多有效区域。

　　2、什么是好的商业动线？

　　一般而言，好的商业动线具有以下三个条件：

　　有效增强商铺可见性；

　　有效增强商铺可达性；

　　具有明显的记忆点。

　　3、商业动线的分类

　　购物中心动线规划主要包括：联系外部动线系统规划、入口及大堂动线规划、中庭动线规划、楼层水平动线规划、楼层垂直动线规划等五部分。

　　若按照外部动线和内部动线来分，则更加清晰： 外部动线包括：联系外部道路、停车场进出动线、行人动线系统、货/车动线系统。 内部动线包括：中庭动线规划和楼层动线规划。

　　其中楼层动线包括水平动线和垂直动线。

　　4、商业动线设计原则

　　脉络清晰、宽度适宜；保证人流畅通；保证回路，避免出现死角；主动线与功能区顺畅连接；主动线与出入口、消防通道顺畅连接、主动线与主力店畅通连接。

　　5、商业动线设计技巧

　　商铺围绕主力店排布；哑铃型布局；停车场多楼层设置；中庭设置良好采光，引导购物者视线向上；化解商业死角；弧形动线设计，可提高可视性和交通组织引导性；景观、功能节点设计，减少心理感受距离，丰富视觉感受；动线角度的处理：钝角优于直角，锐角不要出现。

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　　商业项目人流动线的几种形式

　　动线分为人流动线与物流消防动线，主要围绕人流动线研究。当项目确立了外部接口之后，内部动线的设计就成了购物中心成功与否的关键。购物中心内部交通动线的规划方案必须从总体上考虑商业各业态的平衡，使得所有商户的人流通行量最大。

　　人流动线分析与案例点评

　　人流动线由水平人流动线、垂直人流动线和节点组成，人流动线在经营中产生组织交通和组织商业的作用，很多位于不同区域、不同楼层的店铺，要通过人流动线有机地将它们联系起来，共同创造最大的商业价值。

　　1、人流动线基本类型

　　①单通道环流式

　　②双通道环流式

　　③环岛式人流动线

　　④自由流动式动线

　　⑤流水线式人流动线

　　⑥复合式人流动线

　　2、人流动线设计原则

　　原则1：曲直结合

　　原则2：平缓的角度

　　原则3：合适的通道宽度

　　原则4：适宜的长度

　　原则5：主流动线经过尽量多的店铺

　　原则6：动线要形成回路

　　3、人流动线设计形式解读

　　3.1 水平动线

　　动线设置的基本原则是将店面开设于步行量最大的动线上，并使该动线集中于某些通路，形成回路。动线设计首要点是避免顾客走重复的道路，一次性逛完商场内所有商铺。

　　动线构成的四种基本模式 ：线性模式，环形模式，网状模式和放射模式。

　　购物中心内部动线设计的三个评价指标：可见性、可达性、位置性。

　　可见性和可达性量化

　　可达性回环度=一次能走完的最长回路长度／平面总动线长度×100%

　　基于回环度的动线构成规律（共4个）:

　　以深圳万象城与COCO PARK为例，回环度越高，商铺的可见性和可达性越高。

　　2、垂直动线

　　对于垂直交通而言，主要是指运输人流的电梯设计，即扶梯和垂直电梯。

　　一般而言，对于扶梯和电梯的数量以购物中心的面积大小和人流情况来决定。中庭设计和中庭垂直交通能否促使人流向上运动，是上层商铺能否成功经营的关键。

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　　商业项目动线设计要点

　　动线设计需要考虑的因素：项目定位和经营档次；物业结构、层高和项目规模、单层面积大小； 项目未来客流量大小； 平面动线和立体交通的节点组织；动线的闭合；各区域客流的均好性；消费者的消费行为习惯；柜位切割及经营的实际需求；业务调整的通用性；消防疏散的规范要求。

　　如何把握平面动线与垂直动线设计？

　　1、平面动线设计要点

　　要点一：动线不走回头路；

　　要点二：犹伴琵琶半遮面、柳暗花明又一村（曲与直的结合）；

　　要点三：方向的改变要有个过渡，我们不喜欢被强迫；

　　要点四：统一即是乏味，我们更喜欢变化；

　　要点五：走路是个体力活，我们不要太长的路；

　　要点六：店铺不要藏起来，临街才有钱可赚；

　　要点七：就是这样挑剔，不要单调，不要杂乱；

　　要点八：核心最好只有一个，我们的注意力是有限的；

　　要点九：平面内做不到回路时，怎么办？

　　2、垂直动线设计要点

　　垂直人流三部曲：形式、数量、地点。

　　要点一：中庭，垂直交通的第一集中地；

　　要点二：主力店内的垂直交通起什么用？

　　要点三：不得已的射线，如何处理？

　　要点四：出入口也是垂直交通！

　　要点五：让车和商品的距离更近一点；

　　3、动线结合设计

　　平直结合，才能起作用；

　　狭长中庭可使平面交通、垂直交通有机结合，形成优美景观。

　　购物中心平面与动线的适应性分析

　　通过对近年来购物中心动线设计的梳理，归纳总结出不同形态的动线对于平面的适应性，通过对平面和动线的分析研究，从可视性、可达性以及业态适应性几方面进行评级，试图归纳出各类平面对应的适应性较高的动线规划形式。

　　动线规划评价模型探讨，主要包括两个方面：

　　1、评价维度（可见性、可达性、秩序性）

　　2、评价指标（可达性回环度、可见性回环度）

　　动线适应性分析（以矩形平面为例）：

　　1、一字型动线对于长度：宽度≥3：1；进深≥100M的项目平面适应性较高；

　　（如图）案例：东方新天地

　　2、对于超大型的项目平面，环形主动线能较好的适应其业态规划以及可见可达性要求；

　　（如图）案例：阿联酋MALL

　　3、对于长度：宽度＜ 3：1；进深≤100M的项目平面，一字型或L型动线较好的适应平面形状；

　　（如图）案例：深圳KKMALL

　　4、对于长度：宽度≥3：1；进深≤100M的项目平面，一字型动线是最佳选择，但过长的动线会导致可达性和体验性的降低，可采用增加增强中庭节点的方式进行强化；

　　（如图）案例：深圳益田假日广场

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　　典型案例动线分析

　　1、上海大悦城动线考察分析

　　本案地铁存在两个接驳连通口，分别是这个地铁站的1号口及5号口：

1号地铁口与建筑物的接驳较为合理，能直通商场室内，便捷连接室内交通动线，基本实现地铁人流动线与室内交通动线无缝连接。

5号地铁口与建筑物的接驳规划存在两大问题：突兀的地铁出口遮挡了人行道路人的视线，影响行人进入建筑物的意欲；建筑物的出入口过小；不能实现与室内交通动线实现无缝对接；

　　平面分析：

　　从建筑物的平面及对出的主干道来看，可把建筑物分为“西北侧”及“东南侧”两部分。上海大悦城的人流动线布局初步分析如下：

东南侧的交通工具数量明显多于西北侧，削弱了西北侧的人流；

东南侧的交通工具便捷程度明显强于西北侧，增强了东南侧商铺的可达性。

　　另外，在垂直动线的规划上，设置有室内直梯、外围直梯、快捷扶梯、室内扶梯、货梯等。 总的来说，在上海大悦城的动线组织中，亮点不少，败笔也不少。分析其优点和不足有助于我们在实际规划中吸取精华、去其糟粕，具有极好的指导作用。

　　2、成都国际金融中心（简称“IFS”）动线分析

　　成都国际金融中心于2014年1月开业，是成都最高端、最国际化的购物中心，集购物、娱乐、餐饮、休闲、艺术于一身的一站式消费目的地。

　　内部水平动线：

　　IFS1楼共有5个出入口， 3楼有3个出入口。负1层有1个地铁出入口；负2层1个地铁出入口，并设有专门的落客区，乘客可直接乘车至此。

　　采用“回”字型动线，围绕中间商铺形成单一动线，简单清晰，形成人流回路，可有效避免商业死角。

　　内部垂直动线：

　　内部设有6个中庭，每层至少5部扶梯、3部观光电梯，保障楼层间的通达性；并设有跨层电梯，连接-2F至1F、1F至3F、3F至5F，让客户能快速到达目的地。

　　3、济宁绿地新都会动线规划

　　每一个项目的动线规划都涵盖四大点：外部动线、入口及大堂动线、楼层水平动线、楼层垂直动线。

本案的外部动线系统规划包括：联外道路设计、公交线路联结设计、停车场进出动线设计、行人动线系统设计、货车动线系统设计。

入口动线设计主要保证主入口鲜明的形象，可视性强，商场logo清晰且随处；

入口大堂的动线则充分利用入口大堂空间开阔的优势，既能提升项目的商业人气，同时能达到更好的宣传效果，及增加项目的额外收入；

另外，在楼层水平动线和垂直动线均根据A、B座特点进行规划。

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